Kedy Vám banka môže zamietnuť hypotéku

1. Omeškané splátky – negatívny záznam v bankovom alebo nebankovom registri

Jednou z najčastejších príčin zamietnutia žiadosti o úver je nevyhovujúca platobná disciplína. Ak ste v minulosti mali akýkoľvek úverový produkt a meškali ste s úhradou splátky, banka o tom vidí všetky informácie.  Prehrešky môžu byť v zásade štyri:

Omeškanie splátok

Prvým je omeškanie splátok, ktoré mohlo trvať niekoľko dní až mesiacov. Čím dlhšie pretrvávalo meškanie vašich platieb, tým vážnejšie sa posudzuje.

Zosplatnený minulý úver

Ak splátky neuhrádzame niekoľko mesiacov, môže nastať druhý vážnejší prehrešok, a tým je úplné zosplatnenie úveru. To znamená, že banka, či nebanková spoločnosť, ktorej ste dlžníkom, požaduje okamžité splatenie úveru aj s príslušenstvom. Prípadne následne predá pohľadávku špecializovanej spoločnosti, ktorá od vás bude dlžnú čiastku vymáhať. Jedná sa o najzávažnejší problém. V danej banke či nebankovej spoločnosti už s najväčšou pravdepodobnosťou nikdy žiadny úver nedostanete. U iných poskytovateľov máte šancu zväčša až po minimálne roku bezchybnej platobnej disciplíny. To platí aj vtedy, ak ste boli len spoludlžníkom alebo ručiteľom na úvere.

Odklad splátok

Prišli ste o príjem, máte vážne zdravotné problémy, alebo ste z iného dôvodu požiadali o odklad splátok? Banky to posudzujú ako vašu platobnú neschopnosť. S najväčšou pravdepodobnosťou budete môcť žiadať o iný úverový produkt opäť až po dvanástich mesiacoch bez omeškania.

Vyššie uvedené sa týka nielen splátkových úverov, ale aj povolených prečerpaní na účte, kreditných kariet či splátkových nákupov. Stačí, ak ste boli na účte v debete nepretržite viac ako mesiac, prípadne ste prekročili limit povoleného prečerpania a už sa jedná o negatívny záznam. V praxi tak môže mať „negatívnu úverovú históriu“ aj človek, ktorý mal povolený debet 400 EUR, z ktorého využil 398 EUR a u ktorého následne banka zinkasovala poplatok 4 EUR za vedeniu účtu.

Posledný príklad je paradoxom, ale poukazuje na fakt, že v praxi je posudzovanie platobnej histórie veľmi prísne. Niektoré menej vážne záznamy sú však pri podaní žiadosti o úver akceptovateľné, prípadne je možné získať kladné stanovisko k žiadosti o úver aj na základe výnimky.

Vysoký počet zamietnutých žiadostí o úver

Štvrtou možnosťou je príliš vysoký počet zamietnutých žiadostí o úver, toto je však situácia, ktorú je časom možné vyriešiť.

Ako získať úver keď som v registri

Vašu úverovú históriu si môžete kedykoľvek pred požiadaním o úver preveriť v SBCB/SRBI (Slovak Banking Credit Bureau – Spoločný register bankových informácií), alebo NBCB/NRKI (Non Banking Credit Bureau – Nebankový register klientskych informácií). Je potrebné stiahnuť si žiadosť, vyplniť ju a odoslať ju poštou, prípadne ju osobne doručiť klientskému centru v Bratislave. Poplatok za žiadosť je 4 alebo 14 EUR, v závislosti od toho, či máte záujem o štandardný alebo expresný výpis.

Register eviduje údaje po dobu piatich rokov, avšak ak ste mali ako dlžník alebo ručiteľ prehrešok v konkrétnej inštitúcií, môže sa stať, že tam už nepochodíte nikdy. Možno iba ak na výnimku, ktorú vám nemusia udeliť. Všetko závisí od vážnosti situácie.

V registri je taktiež možné v individuálnych prípadoch požiadať aj o výmaz, alebo opravu nesprávnych, prípadne neaktuálnych záznamov.

2. Neakceptovaný typ príjmu

Napriek všeobecným nariadeniam NBS, každá banka posudzuje klientov aj podľa vlastných kritérií. Rozhoduje aj  typ vášho príjmu. Ak ste zamestnancom v SR, nemali by ste naraziť na komplikácie. Avšak môže sa stať, že zamestnávateľ existuje príliš krátko, prípadne dosiahol záporný výsledok hospodárenia, čo môže byť dôvodom zamietnutia žiadosti o úver u niektorej z bánk.

Ak máte špecifický typ príjmu, napríklad ste živnostníkom na Slovensku, ale prácu vykonávate v zahraničí (montér, opatrovateľka), nie každý bankový dom váš príjem akceptuje rovnako.

Taktiež zisk konateľa s.r.o. je niekde akceptovaný štandardne, niekde je to zložitejšie. Ak ste aj zamestnaný vo svojej spoločnosti, ktorá nedisponuje adekvátnym kapitálom a nevykazuje stabilný zisk, banky váš príjem zrejme nebudú akceptovať ako dostatočný.

U živnostníkov je hlavným podkladom k určeniu príjmu daňové priznanie, kde banka vychádza zo základu dane. Opäť je však možné v určitých bankách akceptovať príjem na základe príjmov z podnikania alebo faktúr.

3. Ratingové kritéria

Pojem rating  v tomto prípade znamená celkové hodnotenie klienta. Môže sa stať, že niekto je z pohľadu banky príliš mladý klient, zamestnaný krátko, s nízkym vzdelaním a bez úverovej histórie. V takom prípade má klient nízky rating. Napriek tomu, že tento klient spĺňa príjmové kritéria, k žiadosti o hypotéku dostane záporné stanovisko.

Banky okrem príjmov a histórie vyhodnocujú aj vybrané demografické údaje. V praxi bežne platí, že dvaja žiadatelia na jednom úvere sú pre banku lepší ako jeden. Vyššie vzdelanie, dlhšia doba zamestnania na jednom mieste a existencia úverovej histórie zvyšujú celkový rating klientov.

4. Nevhodná nehnuteľnosť

Pri hypotékach je podmienkou aj založenie vyhovujúcej nehnuteľnosti. Najlepšou zárukou pre banky sú byty v mestách a následne rodinné domy. Ak máte napríklad polyfunkčný objekt, v ktorom je časť priestoru vyhradená na podnikanie a časť je obytná, je financovanie veľmi náročné. Pokiaľ je viac ako 50 % plochy priestoru určeného na bývanie, môže byť takáto nehnuteľnosť pre zabezpečenie úveru akceptovateľná. Je to však na zvážení banky. V niektorých bankových domoch je možné pre zabezpečenie úveru akceptovať len obytnú časť.

Ak zvažujete hypotekárny úver, odporúčame vám zavolať na 0948 282 774

Neschválili vám žiadosť o úver, prípadne podmienky schváleného úveru nevyhovujú vaším predstavám? Nezúfajte. Často je možné nájsť riešenie v inej inštitúcií, prípadne sa do budúcna pripraviť na to, aby ste uspeli. Radi vám s tým pomôžeme.